TVや新聞、雑誌などのメディアなどで報道されている通り、新築住宅の販売が非常に不調です。

特に新築マンションは在庫の山。
ちまたでは500万円引き、1,000万円引きなどということが、あちこちで行われているようです。
モデルルーム・販売センターで大幅な値引きを提示されたら今度は、
その値引き価格が適正なのかどうか迷ってしまう方も多いようで、
購入を検討している多くの方がその「資産性」について気にしていらっしゃいます。

ここで気をつけておきたいことはまず「値引き額の大きさ」に惑わされないことです。
たとえ数百万円の大きな値引き額を提示されたとしても、そもそも元の販売価格自体が、
高すぎる設定かもしれないのです。

2005年あたりからの地価の高騰や原材料・資材価格の高騰によって、
ここ数年、新築マンションの価格は大きく上昇してきました。
2005年の販売価格を「１」とすると、2006年には1,1倍、2007年には1.2～1.3倍にもなったのです。
「新価格（2006年）」「新々価格（2007年）」などといわれ、
誰もが争うようにして新築マンションを買っていきました。

ところが2007年中盤あたりから売れ行きは急減速、
時間の経過ごとに在庫の山が積みあがることとなってしまったのです。
2008年に入っても売れ行きは回復せず、
やがてアメリカ発のサブプライムローン問題に端を発する世界的な金融不安が勃発。
「リーマンショック」に象徴される金融システムの破綻が巻き起こっています。

新築マンションの適正価格をはかるひとつの目安としては「利回り」をみるのがいいでしょう。
購入を検討している物件について「もし人に貸したらいくらの賃料がもらえるか」と考えるのです。
計算式は「年間想定賃料÷物件価格×100」です。例えば、4,000万円の物件を、
年間賃料200万円で貸し出すことが出来るなら、200÷4,000×100=5パーセントとなります。
購入時の諸費用や管理費などのランニングコストはここでは勘案しません。
あくまでざっくりとした「表面的な利回り」です。

この方式で計算した場合、価格高騰前の2005年は、4パーセント中盤から後半というのが目安でした。
それが、ここ数年の価格高騰で4パーセント前半～3パーセント台にまで
利回りが低下（価格が高騰）していったのです。
モデルルーム・販売センターでもらえる賃料表などのほか、
Yahoo!不動産や地元の不動産屋さんにヒアリングして調べてみて、
人に貸した場合の賃料を出してみるのです。

4パーセント中盤くらいならとりあえず、2005年あたりの、価格高騰前の水準といえそうです。
より具体的な計算方法はこちらをご参照ください。

1. 「マイホーム購入　資金計画のリスクヘッジ計算式
   http://www.sakurajimusyo.com/column/study/riskhedge.html
2. 
   さて新築マンション・一戸建が販売不調である一方で、中古住宅の流通は非常に活発です。
   その理由については次回お話しましょう。