長嶋

「ここからは、これからリフォーム・リノベーションを考える方が何に注意すればいいかなど、具体的なことをお聞きしていきたいと思ってます」

小林

「ええ、是非。我々ライフデザインはマンションに特化した会社なので、マンションでのお話が中心になりますが」

長嶋

「まず、ありがちな失敗ってどういったものでしょうか？最近、リノベーションという言葉が独り歩きしている感もあるんですが、
リノベーションの注意点ってあるんでしょうか？」

小林

「そうですね。リノベーションとリフォームの違いが最近、話題になっているようです。
建築工事技術は日々、色々な資材や工事方法が研究開発されています。時代、時代によって、施工の資材や方法が変わっているということなんです。 ですから、購入を考えているマンションの経過年数によって、工事にかかる範囲や費用は大きく変わります。
何から何までお金をかけた大規模なリノベーションである必要はないし、ある程度年数が経ったものは、
表層的なリフォームだけでいいわけではありません。その見極めが大切なんです」

長嶋

「リフォームとリノベーションの違いをわかりやすく言うと、どういったことでしょう？」

小林

「これまでそういった性能がなかったマンションも、今の新築マンションの標準と同じ、
あるいはそれ以上の性能をもつよう施工されるのがリノベーションです。
たとえばライフラインの更新であったり、遮音性能が高くなるとか、気密性や断熱性もアップするといった、
基本的なインフラを最新の性能レベルにできれば、リノベーション物件と言えるでしょうね」

長嶋

「なるほど。一言で言うと価値をあげる、ということでしょうか。価値をあげるという定義には２つあって、ひとつは耐用年数が延びること、
もうひとつは機能がこれまでよりも増す、ということになると思うんですが」

小林

「確かに、戸建ての場合はそう言えますね。マンションの場合は、どうしても後から変えられない
構造体がありますから、リノベーションの定義はインフィル（専用部分）の性能があがる、
機能が増す、ということでしょうね」

長嶋

「最新の性能レベルにするのがリノベーションということは、工事も規模が大きいものだと思います。
購入した中古マンションで、自分の要望どおりにリノベーションができるとは限らないのでは？」

小林

「そのとおりです。マンションの場合はどうしても、縦にライフライン（配管類）が入っていたり、
マンションによっては構造上、大きくレイアウト変更ができないものもあります。
そういった意味でも、購入前にリノベーションを依頼する業者に確認させるか、
第三者の建物調査（ホームインスペクション）があると安心できるでしょうね。
中古住宅という高額な買い物で心配なのは、買う額に見合うような安心感が得られるかどうかですから」

長嶋

「そうですね。購入前に建物の専門家などに見てもらい、リフォームに関するアドバイスまで
受けるのは重要なことです。
それは、いよいよ買いたい物件をひとつに絞り込んだときに受ければいいのですが、
その前にあらかた、購入者が物件を絞り込むポイントとして見ておきたいのはどんな点でしょう？」

小林

「ある程度築浅のもの、築２０年以内のものなどは、やはりよく言われる二重床、
二重天井はいいですね。もちろんそれは遮音床が前提ですが、
それほど費用をかけずにレイアウトを比較的自由に変更できます。
配管類も新築時から樹脂配管になっている仕様なら、かかる費用がおさえられるでしょう」

長嶋

「築が古いもの、築３０年のものなどはどうですか？」

小林

「都心だと築３０年ものとか、結構多いですね。建物に歴史がある洗練された築マンションは、
建物も管理状態も非常に良くて、私も欲しくなるくらいです。ヴィンテージマンションだと思っています」

長嶋

「そうですよね。私自身も、そんな古いヴィンテージマンションに住んでいます。
住人の意識も高いので、古いとは思えないくらい、しっかり維持管理もされていていいですよ」

小林

「それは羨ましい。そういった物件をリノベーションする場合、
ほぼ全体をスケルトンの状態にする必要があるので、かかる費用はそれなりに高額です。
その分、インフィル（内装）がそっくり新築同等、あるいはそれ以上になるので魅力的ではありますが。
ヴィンテージマンションがあるようなエリアでは、なかなか新築も供給されないので、その一住戸のみの魅力を満喫できるメリットはあるでしょう」

長嶋

「かかる費用は築２０年以内でそれなりに配慮ある物件か、それ以前の物件かによって、ひとつの境目があるんですね」

小林

「ええ。それから、築が古いものほど構造躯体の精度にバラツキがありますね。ここは確認しておきたいポイントです」

長嶋

「新築のときの工事品質に違いがあるんですね。職人さんとか、現場監督の力量によって、工事品質には大きな差が出ます。
たとえばどんなところでその傾向を感じますか？」

小林

「気密性の高いコンクリートがきちんと仕上がっているところもあれば、反対にジャンカ（コンクリートの不良部分）がたくさん出ていたりとか。
型枠の施工精度やコンクリートの打設技術に、工事のレベルが出てますね」

長嶋

「一般の購入者の方には、そういった部分を見分けるのは難しいでしょうね」

小林

「そうかも知れませんね。我々プロは、物件を少し見れば嗅覚が働くものなんですが」

長嶋

「一般の購入者の方にも、ここを見ればわかる、というようなポイントってありますか？」

小林

「まず大事なのは、竣工図書を見ることですね。新築の引渡し時に、管理組合に提出されているはずです。
それを見て、きちんと書かれているか確認してみてください。
それから、ゼネコンの担当者が現場での細かいおさまりなどを書いた、施工図面が残っているといいですね。
それらの図面を見れば、おのずとわかります。きちんと図面が記載されているものは、施工もきちんとしたものになりやすいんです。
図面はできれば、プロと一緒に確認すればベストですね」

長嶋

「施工精度は図面精度で推して知るべし、ということですね。図面以外では、現場を見てわかることとか、何かあるんでしょうか？」

小林

「点検口は是非、見ておいてもらいたいです。お風呂場にある点検口をのぞくと、上階のスラブ（コンクリート）が見えるんですね。
懐中電灯で照らすと、このスラブの仕上がりがよく見えます」

長嶋

「スラブの施工精度で全体の施工精度を推測するわけですね」

小林

「ええ。天井口からスラブをのぞくとか、パイプスペースからシャフト内をのぞくと、施工に対する業者の姿勢がわかるんじゃないでしょうか」

長嶋

「物件に案内されて見に行くとき、点検口やパイプスペースを見る購入者の方は
ほとんどいなかったと思いますが、これからは一声かけて、是非見てみるべきですね。
それから少しですが、いまだ一般の人が図面を見たいと言っても、
仲介業者が断るケースもあったりします。
そういった業者にはマンション購入という大きな買い物を任せないほうがいいと私は思いますね」

小林

「本当に。物件を買う前にリフォーム費用を知りたいので、図面や大規模修繕履歴、
理事会議事録を見せてほしいと仲介業者にお願いして、その話がとおらない仲介業者や
マンションはリスクが大きいですね」

長嶋

「話は変わりますが、ライフデザインさんではリフォーム・リノベーションをどうやって
進めていくんですか？」

小林

「まずお問合せいただいて、一番最初のヒアリングではどんどん、ご希望を具体的に
リストにします。たとえば部屋数は２つにしたいとか、居室をとにかく広くしたいとか、
あるいは今は夫婦二人だけど、将来子どもができたら部屋を増やしたい、とか。
ここまで具体的な希望がまだイメージできていなくても、希望するライフスタイルや未来に
夢見ている生活、家族構成や予定などと伝えていただければ、そこからプロとしてどんどん提案を拡げていくことももちろん可能です」

長嶋

「夢があってワクワクする作業ですね、それは」

小林

「そうなんですよ。リフォーム・リノベーションの魅力って、そんな自分の夢を形にする作業だというところが大きいんじゃないでしょうか」

長嶋

「次に、どんな作業がどれくらいの期間、あるんでしょうか？」

小林

「できること、できないことの整理、費用の範囲内での優先順位をつける作業です。優先順位をつけていただいたら、
物件の内見に同行して概算費用を集計し、見積りに使用した仕上げ材のサンプルなどをまとめてひとつの提案資料にし、ご提案します。
ご提案までは最初の段階から１週間～１０日程度ですね。ここまでは無償で対応できます」

長嶋

「提案には、いくつかパターンがあるんですか？」

小林

「はい。数パターン提案して、その中から一つに絞りこんでいただき、かけられる予算が決まります。こうしてプランが決まったら、
もっと細やかな打合せを行い、図面を作成します。図面作成はおおよそ３週間もあればできますね」

長嶋

「キッチンとか設備類も、この時点で決まってるんですか」

小林

「ええ。設備機器の現物を見ていただくためにショールームへ案内したり、修正依頼を修正したりするのも、この期間中に行なうんです」

長嶋

「プランが煮詰まって、いよいよこれで行くと決まってから完成まではどのくらいかかりますか？」

小林

「それはもう、工事内容によってまちまちなんですが、スケルトン状態にして作りこむリノベーションだと、着工からおおよそ４０日ですね。
仮住まいから引っ越していただけるのが、最短で２ヵ月後です」

長嶋

「たとえば都内の７０平米くらい、築３０年の物件のリノベーションとして、費用の目安はどれくらいですか？」

小林

「その例だと、少し費用はかさみますね。８００万円から１千万くらいです。選ぶ設備機器などの
グレードによって変動します」

長嶋

「これが最後の質問になりますが、これからリノベーションを考えている方に、
大事にしていただきたいことって何でしょうか？」

小林

「担当者選びですね。非常に専門的な話になりがちなのがリノベーションです。
一般の方にも理解できるように、判断材料をわかりやすく伝えることができるかどうか。
それにリノベーションの良し悪しは、住んだあとにわかる納得度で決まるところが大きいんです。
本人でさえ気づいていない隠れたニーズを引き出すこと、要望として伝えられなくとも、
より使いやすかったり、より快適な選択肢を提示できる、そんなリノベーション業者との
関係づくりをしていただきたいです。」

長嶋

「工事のスキルや提案力、何よりこちらの要望をしっかり汲み取り、引き出すようなソフト部分の
力量も、しっかり見極めて担当者を決め、夢を叶えるリノベーションにチャレンジして
いただきたいですね。
小林さん、今日は長時間、本当にありがとうございました」

㈱ライフデザイン　代表取締役

小林　稔

■株式会社ライフデザイン　代表取締役
■ＮＰＯ住宅・建築・都市政策支援団体　会員
■良質リフォームの会　理事
座右の銘 教育は全ての業務に優先する
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